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マンション売却は不動産会社選びから失敗しないためのポイントを解説します。
前ページ「【マンション売却】いくらで売れる？流れ・必要書類の準備・注意点・不動産会社選び」の続きです。
マンションを売却する際、特に重要になのが「不動産会社選び」です。
マンションの売却が完了するまでには、物件の査定と条件決定・買主探し・条件交渉・書類作成・契約締結・物件の引き渡しという、多くの手順を踏む必要があります。
どの不動産会社に媒介を依頼するかによって、取引完了までのスピード感だけでなく、希望に合った条件での売却が叶うかが大きく異なるのです。
ご自身に合った不動産会社を選ぶためのポイントや注意点を、あらかじめ頭に入れておくことで、満足度の高いマンション売却を実現できます。
１．不動産会社への依頼の仕方
マンション売却は、不動産会社に査定を依頼するところから始まります。
査定の種類は「机上査定」「訪問査定」の2種類。
「机上査定」は、売却したいマンションと過去の成約データを照らし合わせながら、そのエリアの地価相場などから、想定売却価格を算出する方法です。
「訪問査定」は、机上査定で得られたデータを参考にしながら、実際に現地を訪問して内装などを調査して算出します。
街で見かける店舗型の不動産会社に査定依頼をしてもいいのですが、できればマンション売買を専門にしている不動産会社を探すようにしましょう。
弊社は京都市のマンション売買専門の不動産会社です。
下記よりお気軽にご相談ください。
不動産業界には、「賃貸」「売買」「管理」などさまざまな事業内容の会社が存在します。
不動産会社は基本的にどの取引形態でも扱ってくれますが、マンション売買専門の不動産会社であれば、それまでの売買実績で培ってきたノウハウがあります。
スムーズに売却手続きを進められるだけでなく、希望に近い条件で売却できるようアドバイスをしてもらえるのです。
マンション売買の取引実績や専門性は、各社のホームページで確認できます。また、最近では複数の不動産会社に一斉に査定依頼を出せるサイトも登場しているので、上手に活用しましょう。
２．不動産会社を選ぶときのポイント
ご自身のマンションをスムーズに売却してくれる不動産会社を見極めるには、以下の2つのポイントを押さえておきましょう。
１）必ず2社以上を比較する
マンション売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、必ず2社以上を比較するようにしましょう。その理由は、不動産会社ごとにマンションの査定基準や営業力が異なり、最終的な売却金額に差が出るためです。
査定してもらうだけであれば費用はかかりません。いくつかの不動産会社に査定依頼を出し、ご自身の希望条件にあった金額で売れそうなところを探すことが大切です。
２）会社規模より提案内容に着目
「大手の不動産会社に依頼した方が高く売れるのでは？」と思われる方も多いかもしれません。しかし実は、取り扱っている不動産情報の量に関していうと、会社規模による差はほとんどありません。
不動産業界には、流通している不動産の取引情報を閲覧できる「不動産流通標準情報システム（通称：レインズ）」というものがあります。大手の不動産会社だけでなく、地域の小さな不動産会社もこのシステムを活用して取引を行っています。同じ情報源から取引情報を取り寄せている以上、「大手であれば売れやすく、中小は売れにくい」ということはないのです。
不動産会社を選ぶ際は、会社の規模や知名度ではなく、どのような提案をしてくれるかに着目するのがおすすめです。
例えば、売り出し中のマンションを積極的にPRする宣伝力が売りの不動産会社や、万が一売れ残った時の保障サービスを提供している不動産会社も存在します。
また、売却のための業務だけでなく、不要になったマンションを賃貸に出して家賃収入を得るといった、他の活用方法を提案してくれるところもあります。
「いかに顧客に対して親身に対応してくれるか」という視点から選ぶようにするといいでしょう。
３．媒介契約の種類
売却を依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と「媒介契約」を締結します。
不動産会社は媒介契約を締結することで、買主の募集・物件案内・条件交渉・契約手続き・引き渡しに至るまで、一連の手続きを行うことになります。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあり、それぞれの特徴は下記のとおりです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 同時に契約できる不動産会社の数 | 複数可 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自己発見取引 （自身で買主を見つけること） | 〇 | 〇 | × |
| 契約期間 | 指定なし | 3ヶ月 | 3ヶ月 |
| 業務状況の報告 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | 任意 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 |
同時に複数の不動産会社と契約締結できるか、自身で買主を見つけてきて取引できるか（例：親族や友人など）、指定流通機構への登録義務があるか、といった点が大きな違いです。
一般媒介契約よりも専任媒介契約、専任媒介契約よりも専属専任媒介契約の方が、より対象物件の売却活動を積極的に行ってもらえます。所有するマンションの市場価値やイメージする売却完了までのスケジュール感と照らし合わせながら、不動産会社と相談のうえ決めるようにしましょう。
４．仲介手数料の金額
不動産会社と媒介契約を締結する際には、合わせて仲介手数料の金額も確認しておくようにします。
「仲介手数料」とは、売買契約が成立した際に不動産会社に支払う手数料のことをさし、宅地建物取引業法によって上限金額が決められています。不動産売買の現場で使用される「速算式」による金額の算出方法は下記のとおりです。
| 取引金額 | 手数料の上限 |
| 200万円以下 | 5%＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円超～ | 3%＋6万円＋消費税 |
上記の計算式で求められる仲介手数料の金額は、あくまでも「上限」です。
下限については定めがなく、不動産会社と依頼主との話し合いにより決定します。つまり、不動産会社が了承すれば、仲介手数料は半額や無料にしてもらうことが可能ということを覚えておきましょう。
まとめ
マンション売買を円滑かつ希望に近い形で終えるには、最初の不動産会社探しが非常に重要です。
マンション売買を専門とする不動産会社を複数比較しながら、依頼主に寄り添った提案をしてくれる業者かどうかをしっかりと見極めましょう。